Pražský trh s byty Q2 2026 — kde ceny rostou a kde stagnují
Druhé čtvrtletí 2026 přineslo na pražský bytový trh smíšenou náladu. Po třech kvartálech mírného oživení vidíme, že trh se rozštěpil. Některé lokality rostou tempem 6–9 % meziročně, jiné zůstávají na stejných hodnotách jako v lednu 2025.
V tomto článku projdeme data z 2 847 realizovaných transakcí, které jsme od ledna do dubna 2026 zaznamenali napříč Prahou 1–22.
Souhrn celé Prahy
| Metrika | Q2 2026 | Meziroční změna |
|---|---|---|
| Medián ceny bytu | 142 800 Kč/m² | +4,3 % |
| Průměrná doba prodeje | 67 dní | −12 dní |
| Podíl bytů prodaných pod nabídkovou cenou | 71 % | +6 p.b. |
| Průměrná sleva z první nabídky | 5,4 % | −0,8 p.b. |
Trh mírně zrychlil, ceny rostou, ale prodávající jsou ochotnější jednat o slevě. Žádné mánie jako v roce 2021, ale ani stagnace z roku 2023.
Top 3 rostoucí lokality
1. Praha 9 — Vysočany a Libeň (+8,7 %)
Vysočany jsou jednoznačnou hvězdou Q2. Medián vyskočil ze 118 400 Kč/m² (Q2 2025) na 128 700 Kč/m². Důvody jsou tři:
- Dokončení projektu Nová Harfa III (412 bytů).
- Nová tramvajová trať k Hloubětínu (březen 2026).
- Pokračující gentrifikace bývalých industriálních ploch.
2. Praha 4 — Nusle a Pankrác (+7,2 %)
Nusle dlouhodobě profitují z toho, že jsou „skoro Vinohrady za polovinu". Medián zde stoupl na 156 200 Kč/m². Pankrácká pláň přidává mírnější růst (+5,8 %).
Příklad z dat: byt 2+kk koupený v Nuslích v roce 2019 za 4,2 mil. Kč se letos v dubnu prodal za 6,1 mil. To je +45 % za sedm let.
3. Praha 22 — Uhříněves (+6,4 %)
Překvapení Q2. Uhříněves těží ze tří faktorů: vlakové spojení (S9, 23 minut na Hlavní nádraží), dokončené nové školky a otevření obchodního centra Forum Uhříněves.
Top 3 stagnující lokality
1. Praha 1 — Staré Město a Josefov (−1,3 %)
Centrum trpí dvěma souběžnými trendy:
- Pokles krátkodobých pronájmů po regulaci Airbnb od ledna 2026.
- Nezájem rezidentů. Rodiny do centra nechtějí.
Medián stagnuje na 198 000 Kč/m². Doba prodeje se prodloužila ze 78 na 104 dní.
2. Praha 12 — Modřany (0,0 %)
Klasický příklad „vyčerpaného růstového potenciálu". Po silném růstu 2020–2023 (+34 %) se cena ustálila na 108 600 Kč/m².
3. Praha 16 — Radotín (−0,7 %)
Mírný pokles způsobený oznámeným prodloužením stavby SOKP o 14 měsíců a nadnabídkou bytů v projektu Radotín Riverside.
Vliv nových developerských projektů
V Q2 2026 bylo v Praze dokončeno 2 134 bytů napříč 18 projekty (vs. 1 480 v Q2 2025). Nabídka roste rychleji než poptávka.
Klíčové projekty Q2 2026:
- Nová Harfa III (Praha 9) — 412 bytů
- Smíchov City — etapa B (Praha 5) — 318 bytů
- Říčanská Zahrada (Praha 22) — 224 bytů
- Hagibor 2 (Praha 3) — 198 bytů
Prognóza Q3 2026
- Pokračující růst v Praze 9, 4 a 22 (tempo 5–8 %).
- Stabilizaci centra — Praha 1 a 2 dál neklesnou.
- Mírnou korekci v lokalitách s vysokou developerskou aktivitou.
Hypotéční sazby jsou aktuálně 4,3–4,8 %. Pokud ČNB v září 2026 sníží sazby, čekejte v Q4 mírnou akceleraci nákupů.
Pro koho je teď dobrý čas
- Prodávající v Praze 9, 4 a 22: Ano, prodávejte.
- Prodávající v Praze 1 a 2: Pokud nespěcháte, počkejte 6–12 měsíců.
- Kupující: Trh je vyvážený, slevy 4–6 % z nabídky jsou realistické.
- Investoři výnosově: Hledejte mimo centrum.
Data v článku pocházejí z anonymizovaných transakcí registrovaných na platformě Recena.cz mezi 1. 1. 2026 a 30. 4. 2026.