Daň z příjmu z prodeje nemovitosti — kompletní průvodce 2026
Důležité upozornění: Tento článek je vzdělávací přehled, nikoli daňové poradenství. Pro konkrétní situaci doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.
Když majitel zjistí, že „prodejní cena bytu je 8,4 milionu", první otázka většinou je: „A kolik z toho dostanu na ruku?" Odpověď závisí na tom, jak dlouho nemovitost vlastníte a jestli jste v ní bydleli.
Základní pravidlo: zdaňuje se zisk, ne celá cena
Pokud váš prodej nespadá do žádné z osvobozujících kategorií, zdaňujete rozdíl mezi prodejní cenou a nabývací cenou, sníženy o uznatelné výdaje.
Daňový základ = Prodejní cena − Nabývací cena − Uznatelné výdaje
Daňová sazba je v roce 2026:
| Daňový základ celkem | Sazba |
|---|---|
| Do 1 935 552 Kč | 15 % |
| Nad 1 935 552 Kč | 23 % |
Kdy se DAŇ NEPLATÍ — tři osvobozující kategorie
1. Časový test 10 let
Pokud nemovitost vlastníte více než 10 let, příjem z jejího prodeje je plně osvobozen.
Pozor: Toto je pravidlo platné pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021. Pro starší nemovitosti platí starší pětiletý test.
2. Vlastní bydlení 2+ roky
Pokud jste v nemovitosti bezprostředně před prodejem bydleli alespoň 2 roky, je příjem osvobozen bez ohledu na dobu vlastnictví.
„Bydleli" = trvalé bydliště zapsané v evidenci obyvatel.
3. Reinvestice do vlastního bydlení
Pokud jste v nemovitosti bydleli méně než 2 roky, můžete osvobození uplatnit, pokud do 1 roku od prodeje použijete získané prostředky na obstarání vlastního bydlení.
Příklad 1: Klasický prodej po 12 letech
Pan Novák koupil v roce 2013 byt za 3,2 mil. Kč. V roce 2026 ho prodává za 7,8 mil. Kč.
- Doba vlastnictví: 13 let → splnil 10letý test → příjem je osvobozen.
- Daň: 0 Kč.
Příklad 2: Prodej po 4 letech, bydleli 3 roky
Paní Svobodová koupila byt v roce 2022 za 5,1 mil. Kč. Hned se nastěhovala. V roce 2026 prodává za 6,9 mil. Kč.
- Doba vlastnictví: 4 roky → 10letý test nesplněn.
- Bydlení s trvalým pobytem: 4 roky → splňuje 2letý test.
- Daň: 0 Kč.
Příklad 3: Prodej po 4 letech, nebydleli (investice)
Pan Dvořák koupil v roce 2022 investiční byt za 4,8 mil. Kč. V roce 2026 prodává za 6,3 mil. Kč.
- Doba vlastnictví: 4 roky → 10letý test nesplněn.
- Bydlení: 0 → 2letý test nesplněn.
- Reinvestice: neplánuje → nesplňuje.
Výpočet:
- Prodejní cena: 6 300 000 Kč
- Nabývací cena: 4 800 000 Kč
- Uznatelné výdaje (rekonstrukce, daň, provize): 280 000 Kč
- Daňový základ: 1 220 000 Kč
- Daň 15 %: 183 000 Kč
Uznatelné výdaje
Lze odečíst:
- Nabývací cenu
- Daň z nabytí nemovitých věcí (do 2020)
- Náklady na zhodnocení — rekonstrukce s fakturami
- Provize realitní kanceláře
- Náklady na znalecký posudek
- Náklady na advokáta
Doporučujeme uchovávat všechny faktury za rekonstrukce minimálně 12 let.
Časté chyby
- Zapomenutí oznámit osvobozený příjem nad 5 mil. Kč podle § 38v ZDP. Sankce: až 15 % z částky.
- Špatný den nabytí. Rozhoduje den podání návrhu na vklad do katastru.
- Reinvestice po 1 roce. Mnoho lidí lhůtu propásne o 2–3 týdny.
- Neuvedení provize RK mezi výdaji.
Reflektuje stav legislativy k 1. 3. 2026.