Slovník

Realitní pojmy A–Z

Stručné definice nejdůležitějších termínů, které potřebujete znát při koupi nebo prodeji nemovitosti. Píše redakce Recena.cz.

A

Aktivní inzerát: Inzerát, který je aktuálně k vidění na realitním portálu. Cena je nabídková (asking), nikoli realizační — realizace bývá typicky o 4–8 % nižší.
Anuita: Pravidelná splátka úvěru se stejnou výší celé období. U hypotéky se skládá z části úroku (zpočátku vysoká) a části jistiny (na konci vysoká).
Atypická nemovitost: Nemovitost nespadající do standardních kategorií byt/dům/pozemek/komerční. Recena rozlišuje 15 podtypů — statek, garážový dům, vinařství, hausbót, sakrální stavba a další.

B

Bezrealitky: Portál soukromé realitní inzerce (bez provize realitních kanceláří). Recena stahuje aktivní inzeráty přes oficiální GraphQL API.
Bid optimizer: Funkce Receny pro kupující: navrhne tři ceny — opening (agresivní), realistickou a walk-away. Vychází z rozdílu nabídkové ceny vs. modelová hodnota a místní poptávko-nabídkové dynamiky.

C

Cash-on-cash výnosCoC: Roční čistý cashflow z pronájmu vydělený akontací (vlastním kapitálem vloženým do koupě). Pro pražské byty bývá v rozmezí 3–5 %.
Confidence interval: Rozpětí, ve kterém se s 80% pravděpodobností pohybuje skutečná tržní hodnota nemovitosti. Recena zobrazuje dolní a horní hranici u každého odhadu.

D

Družstevní bytDV: Bydlení v družstevním vlastnictví — kupujete podíl v družstvu, ne nemovitost samotnou. Bývá o 8–12 % levnější než osobní vlastnictví (OV) kvůli omezenějšímu převodu.

E

Energetická třídaPENB: Klasifikace A–G podle průkazu energetické náročnosti budovy. Třída A je nejúspornější, G nejméně. Od 2026 je PENB povinný i pro prodej bytu.

H

Hypoteční stress test: Simulace, jaká by byla měsíční splátka při růstu úrokové sazby. ČNB doporučuje, aby PTI (payment-to-income) nepřesáhlo 45 %.

I

IRRInternal Rate of Return: Vnitřní výnosové procento investice. Pro buy-to-rent: kombinuje roční cashflow z nájmu, splátky hypotéky a zhodnocení nemovitosti při prodeji za 10 let.

K

Komparativní metoda: Oceňovací přístup vycházející z porovnání s podobnými nemovitostmi prodanými v okolí. Nejčastěji používaná pro standardní byty a domy.

L

LTVLoan-to-Value: Poměr úvěru k hodnotě zástavy. Banky obvykle nabízejí lepší sazby při LTV ≤ 80 %.

N

Nahlížení do KN: Veřejně přístupná aplikace ČÚZK pro vyhledání vlastnických vztahů, výměr a věcných břemen u nemovitostí. Recena generuje deep-link u každého odhadu.
Nová zelená úsporámNZÚ: Státní dotační program (MŽP / SFŽP) na úsporná opatření — zateplení, výměna oken, tepelná čerpadla, fotovoltaika. Recena spočítá orientační nárok per opatření.

O

Osobní vlastnictvíOV: Plné vlastnictví bytu jako bytové jednotky zapsané v katastru. Standardní forma — drahší než družstevní (DV) o ~8 %.

P

Penthouse: Atypická bytová jednotka v posledním podlaží s terasou nebo zahradou. Recena aplikuje +8 % nad běžnou cenu.
PTIPayment-to-Income: Měsíční splátka úvěru / čistý měsíční příjem. ČNB doporučuje PTI ≤ 45 % pro udržitelnou hypotéku.

R

Realizační cena: Skutečná cena, za kterou se nemovitost prodala (uvedená v kupní smlouvě). Vždy je nižší než nabídková cena z inzerátu — průměrná sleva v Praze 4–6 %.

S

Sreality: Největší realitní portál ČR (Seznam.cz). Recena stahuje aktivní inzeráty přes public JSON API a používá je pro komparativní metodu.
Stažený inzerát: Inzerát, který zmizel z portálu a pravděpodobně se prodal. Realizační cena bývá o 2–5 % nižší než poslední zveřejněná nabídková.

V

Věcné břemeno: Omezení vlastnického práva ve prospěch jiné osoby (např. průjezd, doživotní užívání). Snižuje tržní hodnotu o 8–15 % podle závažnosti.
Výnosová metoda: Oceňovací přístup: hodnota = roční čistý nájem / kapitalizační míra. Používá se hlavně pro investiční nemovitosti a komerční prostory.

W

Walkability: Skóre 0–100 vyjadřující pěší dostupnost důležitých amenit (MHD, školy, obchody, zdravotnictví, parky). Recena počítá z OpenStreetMap dat v okruhu 500–1500 m.

Č

ČÚZK Sbírka listin: Veřejně přístupný archiv kupních smluv na nemovitosti — autoritativní zdroj realizovaných transakčních cen. Recena kombinuje s Sreality pro validaci mediánů.

Chybí vám tu nějaký pojem?

Napište mi — slovník průběžně rozšiřujeme podle toho, na co se ptáte v dotaznících po odhadu.

Navrhnout pojem

Načítám…

Aktivní inzerát

Inzerát, který je aktuálně k vidění na realitním portálu. Cena je nabídková (asking), nikoli realizační — realizace bývá typicky o 4–8 % nižší.

Viz též: Stažený inzerát, Realizační cena

Anuita

Pravidelná splátka úvěru se stejnou výší celé období. U hypotéky se skládá z části úroku (zpočátku vysoká) a části jistiny (na konci vysoká).

Atypická nemovitost

Nemovitost nespadající do standardních kategorií byt/dům/pozemek/komerční. Recena rozlišuje 15 podtypů — statek, garážový dům, vinařství, hausbót, sakrální stavba a další.

Bezrealitky

Portál soukromé realitní inzerce (bez provize realitních kanceláří). Recena stahuje aktivní inzeráty přes oficiální GraphQL API.

Viz též: Sreality, Realizační cena

Bid optimizer

Funkce Receny pro kupující: navrhne tři ceny — opening (agresivní), realistickou a walk-away. Vychází z rozdílu nabídkové ceny vs. modelová hodnota a místní poptávko-nabídkové dynamiky.

Cash-on-cash výnosCoC

Roční čistý cashflow z pronájmu vydělený akontací (vlastním kapitálem vloženým do koupě). Pro pražské byty bývá v rozmezí 3–5 %.

Příklad: Cashflow 90 000 Kč / rok ÷ akontace 1,5 mil Kč = 6 % CoC.

Confidence interval

Rozpětí, ve kterém se s 80% pravděpodobností pohybuje skutečná tržní hodnota nemovitosti. Recena zobrazuje dolní a horní hranici u každého odhadu.

Nahlížení do KN

Veřejně přístupná aplikace ČÚZK pro vyhledání vlastnických vztahů, výměr a věcných břemen u nemovitostí. Recena generuje deep-link u každého odhadu.

Viz též: ČÚZK Sbírka listin

Nová zelená úsporámNZÚ

Státní dotační program (MŽP / SFŽP) na úsporná opatření — zateplení, výměna oken, tepelná čerpadla, fotovoltaika. Recena spočítá orientační nárok per opatření.

Penthouse

Atypická bytová jednotka v posledním podlaží s terasou nebo zahradou. Recena aplikuje +8 % nad běžnou cenu.

PTIPayment-to-Income

Měsíční splátka úvěru / čistý měsíční příjem. ČNB doporučuje PTI ≤ 45 % pro udržitelnou hypotéku.

Viz též: Hypoteční stress test, LTV

Sreality

Největší realitní portál ČR (Seznam.cz). Recena stahuje aktivní inzeráty přes public JSON API a používá je pro komparativní metodu.

Viz též: Bezrealitky

Stažený inzerát

Inzerát, který zmizel z portálu a pravděpodobně se prodal. Realizační cena bývá o 2–5 % nižší než poslední zveřejněná nabídková.

Věcné břemeno

Omezení vlastnického práva ve prospěch jiné osoby (např. průjezd, doživotní užívání). Snižuje tržní hodnotu o 8–15 % podle závažnosti.

Výnosová metoda

Oceňovací přístup: hodnota = roční čistý nájem / kapitalizační míra. Používá se hlavně pro investiční nemovitosti a komerční prostory.

Viz též: Komparativní metoda, IRR