Načítám…
Načítám…
Metodika · technická specifikace
Žádná černá skříňka. Recena nepoužívá jediný vzorec, ale vícevrstvý statistický ensemble — kombinuje cenovou mapu, hedonickou regresi a porovnávací metodu a výsledky váží podle jejich spolehlivosti. Níže je celá pipeline krok za krokem, stejný postup jako v profesionálním odhadu, jen automatizovaný a v reálném čase.
Souhrnný model
P̂ = Σᵢ wᵢ · mᵢ(x) , Σ wᵢ = 1 , wᵢ ∝ 1 / σᵢ²kde mᵢ(x) jsou dílčí modely (kernelová cenová mapa, hedonická korekce, porovnávací medián), wᵢ jejich váhy nepřímo úměrné rozptylu σᵢ² (inverse-variance weighting) a x je vektor parametrů nemovitosti. Výsledek se promítá do intervalu spolehlivosti metodou bootstrap.
Adresu přeložíme na GPS souřadnice (WGS-84) přes ČÚZK RÚIAN jako autoritativní zdroj s kaskádovým fallbackem na Mapy.cz Suggest a OSM Nominatim. Adresu zároveň normalizujeme na úroveň katastrálního území a parcely.
Pro danou souřadnici spočítáme baseline Kč/m² jako vážený průměr okolních cenových kotev s Gaussovským jádrem podle Haversinovy vzdálenosti — bližší kotvy mají exponenciálně vyšší váhu. Pokrytí: 22 obvodů Prahy a desítky krajských a okresních měst napříč ČR, s celostátním fallbackem.
base(ℓ) = Σⱼ K(dⱼ) · pⱼ / Σⱼ K(dⱼ) , K(d) = exp(−d² / 2h²)Baseline upravíme multiplikativním hedonickým modelem — každý parametr má koeficient kalibrovaný proti realizovaným transakcím. Faktory se skládají multiplikativně (log-lineárně), takže výsledek je součin dílčích přirážek a srážek.
P_hed = base · Πₖ βₖ^xₖ ⇔ log P = log base + Σ xₖ · log βₖSouběžně stáhneme aktivní i nedávno stažené inzeráty z předních realitních portálů (Sreality, Reality.iDNES, RE/MAX a další) v okruhu do 1,5 km (s relaxací na 2,5 km, pokud je vzorek malý) a vážeme je vektorem podobnosti vůči vaší nemovitosti.
sim(a,b) = w₁·exp(−d/τ) + w₂·g(ΔA) + w₃·[konstrukce] + w₄·[dispozice]Z nasbíraných Kč/m² odstraníme odlehlé hodnoty (přemrštěné nabídky, chyby v inzerci) metodou mezikvartilového rozpětí (IQR). Z očištěného vzorku počítáme robustní medián odolný vůči extrémům — ne aritmetický průměr, který by extrémy zkreslily.
ponechej x ∈ [Q₁ − 1,5·IQR ; Q₃ + 1,5·IQR] , IQR = Q₃ − Q₁Z otevřených dat registru RÚIAN (spravuje ČÚZK) čteme technické údaje budovy — rok dokončení, druh konstrukce, počet podlaží, výtah — a předvyplňujeme jimi parametry odhadu. ČÚZK Nahlížení do KN dává deep-link na vlastnictví, věcná břemena a parcely, kde si vše ověříte sami. Skutečné kupní ceny z katastru (cenové údaje) zatím napojené nejsou — pracujeme s nabídkovými cenami s korekcí na realizaci.
Tři nezávislé odhady (kernelová mapa, hedonický model, porovnávací medián) sloučíme inverse-variance weightingem — model s nižším rozptylem (vyšší spolehlivostí v dané situaci) dostane vyšší váhu. Tím se vyhneme přepálení jediné metody.
P̂ = (Σ mᵢ/σᵢ²) / (Σ 1/σᵢ²) , Var(P̂) = 1 / Σ(1/σᵢ²)Z očištěného vzorku komparativů opakovaným převzorkováním (bootstrap) odhadneme rozptyl tržní hodnoty a z něj 80% interval i Confidence skóre 0–100 %. Skóre roste s velikostí a podobností vzorku a klesá s distancí k baseline kotvě.
CI₈₀ = [P̂ + z₀,₁·σ̂ ; P̂ + z₀,₉·σ̂] , conf = f(n, sim̄, d_anchor)K odhadu přidáme přes 20 analytických pohledů: Walkability (OpenStreetMap), náš slovní komentář, investiční projekci na 10 let s NPV a IRR, hypoteční stress test, Rent vs Buy, NZÚ dotace, Bid optimizer, scénáře prodeje, reprodukční (pojistnou) hodnotu, daňové kalkulačky, cenovou historii, market intelligence a rizikovou analýzu.
Celý výsledek lze stáhnout jako 9stránkový PDF report ve stylu profesionálního odhadu: cover, průvodní slovo, metodika, podrobný rozbor, srovnatelné nabídky, market + risk, walkability + ČÚZK. Součást placených tarifů.
Celá popsaná pipeline — geokódování, kernelová mapa, hedonická korekce, filtrace, ensemble i bootstrap — proběhne za 60 sekund po zadání adresy.
Spustit odhad